[p=40, null, left] “我今年5月份买了套二手房，这两天刚好在迁户口，结果发现原户主的户口还没有迁离，我现在就没办法迁户口，真是麻烦死了。”这两天，柯桥市民牛女士正在为迁户口的事烦恼。[/p][p=40, null, left] 牛女士是江西人，今年上半年经中介介绍买了聚贤花园小区一套房子，房屋交易完成，经过简单装修已经入住。想着明年大儿子要上小学，需要从老家迁户口过来，结果去办理手续时才发现，房子里还挂着原房东一家的户口。“我只好找原房东协商，他说自己当时名下只有一套房子，迁户口还要找合适的地方，让他再等等。”牛女士说，希望原房东尽快找到地方迁出户口，不然他家的户口不能迁入，会影响到孩子上学的。[/p][p=40, null, left] 买了二手房迁不进户口[/p][p=40, null, left] 2014年，柯桥市民沈先生为了孩子上学，通过中介购买了望湖东区的一套二手房，签合同前也没有特别注意买的这套房子有没有其他户口。过了几个月，他拿着房产证等相关证件去办落户手续，结果发现自己买的这套二手房已经有人落户了，这就意味着，沈先生一家无法落户在这套房子里。[/p][p=40, null, left] 因为交易后对方联系方式也丢了，找不到原房主，沈先生只好找到所属社区，希望社区出面找找原来的房主。社区干部帮沈先生查询了社区户口名册后发现，这套房子名下确实有户口存在。并与相关人员取得了联系，对方称目前其新房还没拿到房产证，无法将户口迁移出去，只能先在老房子里放一下。[/p][p=40, null, left] “如果一直迁不进去，我这里上小学要受到影响，急死了。”沈先生当时非常着急。最后在社区干部的调解下，对方终于承诺将于8月份将户口迁出，这样也就不会影响新房主沈先生孩子读书落户。[/p][p=40, null, left] “买二手房无法迁入户口的情况确实经常会碰到，因此从去年开始我们在二手房交易的居间合同上就让原房东填写房子里有没有户口，有的话在多少时间内迁出，这样可以避免纠纷发生。”盛世汉居的负责人刘彦春说。[/p][p=40, null, left] 转让转租营业房无法注册登记公司[/p][p=40, null, left] 除正常住宅二手交易会出现户口迁移的麻烦，商业地产二手交易也遭遇过类似的麻烦。[/p][p=40, null, left] 新柯桥人蒋先生也是通过中介买下两间写字楼用来开纺织外贸公司，因为公司发展需要注册新的公司，结果到市场监管等部门办理公司注册才发现，两间写字楼已经注册了一家公司。[/p][p=40, null, left] “我只好找房东交涉，原来房东曾出租过写字楼，承租人也已经换过两任，都不知道是哪一任用这个地址注册了公司，我只好把信息提供给他，让原房东去查。”蒋先生说，原房东还算配合，联系上了一任租客，该租客承认注册的公司是他名下的，但现在公司还在正常运营，要变更注册地址需要一段时间。[/p][p=40, null, left] “哎，都怪自己疏忽了，写字楼交易之前也没去查询，现在好了，只好等对方注销或者转移后，我才能用这个地址注册自己的公司，不知道这个时间要等多久。”蒋先生说，自己和当事人不熟悉，现在被对方牵着鼻子。“我怕稍微一来惹对方不高兴，对方就一直拖着不办理，我拿他没办法，反而自己吃亏。”蒋先生说。[/p][p=40, null, left] 二手房迁户遭遇法律空白[/p][p=40, null, left] 在采访中，记者了解到，房屋的产权是由房管部门管理，而户籍则是由公安部门管理。目前，并无房产过户必须要求房产是空户的法律规定。[/p][p=40, null, left] 导致二手房“户口空挂”现象，主要是由于买房者自身对户籍不重视，认为只要买到房子、办理了房屋产权证就行，而对户口迁移的问题处理滞后。有的人购买二手房主要出于投资或投机，所以对原房主有没有迁走户口并不在意，而买主又对户口没有提出特别要求，因此二手房经多次交易后，就会出现找不到原户主的情况。如果是学区房，为了让孩子上学，很多房主更加不愿主动将户口迁出。[/p][p=40, null, left] 据了解，按照有关规定，如果当事人不申请，户籍管理部门不能强制迁走他人的户口，因此二手房交易时，原户主并不一定要迁出户口，由此产生问题。目前，我国并没有对原户主户口问题做出特别规定，房产过户属房产部门管，而户口迁徙则归公安机关管，因此户口迁移涉及行政管理法律关系，法院一般不在二手房买卖纠纷中对户口迁移直接作出判决。[/p][p=40, null, left] 业内人士建议迁户写进买卖合同[/p][p=40, null, left] 浙江金柯桥律师事务所胡杰丰律师表示，迁移户口采取的是自愿原则，如果原房主不迁移户口，相关部门是无法干涉的，而且，目前户口和房屋产权是分开管理的，户口归公安机关管辖，产权纠纷才能够通过法院来处理。如果买家就此将卖家告上法院，法院对户口问题一般采取的是既不受理也不判决的态度，所以买家很难通过法律手段维护自己的权益。[/p][p=40, null, left] 那怎么才能防止出现二手房买卖不能迁户的纠纷呢？盛世汉居的负责人刘彦春介绍，首先，要提前调查核实户籍状况。在签订二手房买卖合同并向房地产交易登记管理部门申请过户登记前，购房者最好亲自到房屋所在地的派出所进行核实。委托中介代为核实的，应要求中介机构出具书面的核实报告，并加盖公章，防止少数从业人员的疏忽或欺骗行为。[/p][p=40, null, left] 其次，明确户口迁出时间和违约责任。买家应该要求在合同中约定有关户口迁移的相关事宜，并约定违约责任，以此敦促卖家履行合同。“我们现在的买卖合同里面已经明确买卖的房子里有没有户口，有的话双方约定在多少时间里迁出，逾期不迁出的将承担多少违约责任，这样就会避免类似的纠纷。”刘彦春说，如果卖方违约，买方可以根据合同到法院起诉。比如上海浦东新区法院就曾经判决这样一起案件，房屋买卖双方在签订房屋买卖合同时，约定了补充条款，即在规定日期之前，售房者必须迁出户口，如果发生逾期一日就需要按照房屋总价款的万分之五向买方支付违约金，直到房内户口全部迁出为止，逾期迁出户口一方被判支付违约金7万余元。[/p]